Lorsque plusieurs sujets sont titulaires d’un droit de propriété sur un même bien, on parle de communauté ou de copropriété. L’objet de la copropriété d’un droit sur la propriété , peut aussi être la servitude, le droit de surface, le droit d’habitation. Chaque copropriétaire détient un pourcentage (la soi-disant «part idéale») sur l’ensemble du bien et non une partie matériellement identifiée et déterminée. Les parts des copropriétaires sont présumées être les mêmes, sauf mention contraire dans le titre constitutif du droit. Si une somme plus importante avait été apportée à l’achat du bien en copropriété , il faudrait préciser dans le contrat constitutif du droit la répartition différente des parts, afin de ne pas risquer qu’en cas de litige, le juge suppose qu’ils sont identiques.
Chaque copropriétaire peut exercer son droit sur le bien dans son intégralité et à tout moment, dans le respect de deux limites :
- ne pas modifier la destination sans l’accord des autres copropriétaires
- pour ne pas empêcher d’autres propriétaires d’en faire le même usage. Il va donc de soi que le respect de cette contrainte relève d’une utilisation partagée du bien compatible avec les besoins de l’ensemble des copropriétaires.
Ces limites au droit d’usage et de jouissance de la copropriété sont déterminées par l’art. 1102 morue. civ., qui réglemente l' » Usage de la chose commune » en prévoyant que » Chaque participant peut user de la chose commune, pourvu qu’il n’en modifie pas la destination et n’empêche pas les autres participants d’en faire usage selon leur propre loi . A cet effet, il peut apporter à ses frais les modifications nécessaires à la meilleure jouissance de la chose. Le participant « ajoute le deuxième alinéa de la disposition précitée, « ne peut étendre son droit sur la chose commune au détriment des autres participants, s’il n’accomplit pas les actes propres à changer le titre de sa possession ».
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Administration de la copropriété
Conformément au pouvoir et au devoir de chacun de participer à l’administration de la copropriété du bien , les copropriétaires, ou copropriétaires, sont tous tenus de contribuer aux charges de conservation et de jouissance de la chose commune et les obligations relatives aux charges agréées par les copropriétaires. Cette règle trouve sa raison d’être dans le devoir de garantir la jouissance du bien par tous les copropriétaires : devoir qui implique l’obligation de tous de maintenir la chose commune dans un état propre à servir son usage.
L’administration de la chose commune , visant à la conservation et à l’amélioration de la propriété, appartient donc à l’ensemble des copropriétaires , excluant ainsi qu’ils puissent concourir individuellement. La participation à l’administration de la chose commune implique, pour chaque copropriétaire, le droit d’être appelé à exprimer sa volonté sur tout acte de gestion. Administrer signifie exercer un droit et cet exercice, qui comprend à la fois des actes d’ administration ordinaire et extraordinaire , peut être effectué par le propriétaire ou confié à un tiers. La participation à l’administration de la chose commune suit le principe de la majorité, simple ou qualifiée, selon les différents actes de gestion à accomplir, comme indiqué ci-après :
Actes d’administration ordinaire de la copropriété : les actes visant à la conservation, à l’usage normal (ordinaire, donc prévisible) et à la meilleure jouissance de la chose commune, à comprendre comme l’usage le plus commode de celle-ci , ont la nature de l’administration ordinaire . Ces actes ne doivent conduire ni à une innovation ni à un changement de destination. Pour l’approbation (et l’exécution) de ces actes, la majorité simple des copropriétaires est requise, calculée sur la base de la valeur de la part de copropriété de chacun.
- Actes d’administration extraordinaire de la copropriété : les actes d’administration extraordinaire , en revanche, imposent :
- une majorité qualifiée composée de participants représentant au moins les deux tiers de la valeur totale de la chose commune pour l’approbation (et l’exécution) des innovations « visant à améliorer la chose ou à rendre sa jouissance plus commode ou plus profitable ». Ceci à condition que ces innovations ne compromettent le plaisir d’aucun des participants et n’impliquent pas une dépense trop lourde. La majorité qualifiée joue pour tous « les autres actes excédant l’administration ordinaire, pourvu qu’ils ne portent atteinte à l’intérêt d’aucun des participants » (art. 1108 du code civil).
- unanimité pour les actes d’administration extraordinaire consistant à :
- dans l’aliénation du droit
- dans l’établissement des droits réels sur le fonds commun
- dans la conclusion d’un contrat de bail d’une durée supérieure à 9 ans.
